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當前位置 - 專家訪談 - 未來經濟解讀

未來十年中國房地產十大趨勢

  從2013年開始,中國房地產將進入一個與過去十年完全不同的季節!

  從改革周期的維度判斷,未來五年特別是未來兩年應該會著意顯示出寬松、開明、努力和有為;從經濟增長周期的維度判斷,則中國經濟在2012年已經軟著陸成功,且已呈復蘇回升態勢,未來十年中國經濟有望進入新型“穩態增長”,進而邁向新的大國崛起臺階,一舉超越美國成為世界最大經濟體;如果從房地產產業的維度判斷,則一個全新的季節也已經來臨,無論增長態勢、市場格局、政策趨勢以及產業組織等都將發生重要變化。

  值此之際,每一位身處這個大時代的理性經濟人需要做什么呢?那就是敏銳地去捕捉新的變化趨勢,快速找到并確認自己的新的身份,以進入新的季節,邁向新的未來。本文意在粗略勾劃出未來十年中國房地產的十大變化趨勢。

  趨勢一:中國經濟從10%的大波動“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及小顛簸的“穩態增長”,而房地產業也從“超高增長”轉變為“中低速增長”。

  過去30年,中國經濟的年均增長率接近10%,尤其過去十年間,中國經濟的年均增長甚至超過了10%,這是典型的超高速增長。用世界銀行的評價來說,就是在人類歷史上,還從來沒有如此多的人口,在如此長的時間內,實現過如此快速的持續增長。但是展望從現在到2020年未來的中國經濟增長,中國將告別10%上下的超高增長,轉而進入“七上八下”的次高增長。

  有三個因素發生了變化:一是中國人口周期的變化,進而必然引發經濟周期的變化。進入2010年后,中國從“人口紅利”開始轉向“人口負債”,經濟增長則從“勞動力無限供給”時代進入到勞動力相對緊張進而勞動力價格不斷上升時期,經濟增長必然隨之告別“超高增長”,轉而進入勞動力約束下的“次高增長”。人口周期所帶來的增長格局的變化,在幾乎所有的國家都發生過,中國也不會例外。

  二是房車主導的重化工業增長將風光不再。2000-2010年,中國的房屋年銷售從100萬套增長到1000萬套,汽車年產量則從200萬輛增長到2000萬輛,房和車十年都分別增長了十倍,年復合增長在20%以上。但展望2020年的未來十年增長,各自能再增長一倍就不錯,如此年復合增長速度將急速滑落到5-7%的地步,甚至不及同時期中國經濟的年均增長速度。2012年,鋼鐵生產十年增長最低,而服務業占中國經濟比重第一次超過第二產業,昭示出中國重化工業增長已走向衰落,房、車將逐漸告別主導產業地位,中國經濟也將痛失最強勁的發動機。

  三是中國政府對于增長速度的偏好已經發生變化。現在無論是政府還是社會更看重的是經濟增長質量、社會和諧、生態保護以及公平公義等。同時,由于就業壓力的降低,政府也不再需要以刺激政策來維持經濟超高增長。也正因為上述原因,2012年中央經濟工作會議提出的經濟工作最終目標已由過去的“保持經濟平穩較快發展”這一元目標轉變為“實現經濟持續健康發展和社會和諧穩定”的二元目標。在缺乏政策強力推動的前提下,中國經濟當然也就只能順位在“七上八下”的自然增長軌道中。

  但是,中國仍沒有脫離青春發育長身高的階段,因此未來經濟增長的動力仍然會表現強勁。從外部環境看,世界經濟可能已經告別了最壞的時期。如果全球經濟向好,中國的進出口也將進一步回暖。從國內環境來看,政府動力不會衰減,而市場動力在復蘇。因此,我們判斷2013年中國經濟的增長將重回8%的增長軌道,而2020年前大多數年份中國經濟增長可望在“七上八下”的軌道上顛簸運行。

  從增長的波動來看,我們判斷中國經濟也將告別大起大落的階段,轉而進入到“穩態增長”階段。“七上八下”的增速慢嗎?據英國《經濟學家》雜志中國專欄的預測文章,如果未來十年美國經濟年均增長2.5%,同時物價年均增長1.5%,而中國經濟能夠保持年均增長7.75%,同時物價上漲控制在年均 4%,人民幣年升值控制在3%,那么到2016年的時候中國按照購買力平價計算的經濟總量將第一次超過美國,而到2018年的時候,即便按官方匯率計算中國的經濟總量也將超過美國。另據假設,未來十年中國的年均增長只有7%,那么到2020年的時候,中國經濟總量也將增長一倍,約相當于當時美國經濟總量的 64%,日本經濟總量的2倍,德國經濟總量的3倍以及英國、法國、印度、巴西等國的各4倍,加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未來十年的中國經濟和房地產發展,其實仍是一個美好增長的季節,甚至是一個更美的季節,但又是一個明顯不一樣的季節。

  趨勢二:房地產市場格局從“賣方市場”轉變為“買方市場”。

  中國未來相當一段時期房地產需求仍將持續上升,但供不應求的局面已經過去,而供大于求的局面將逐步顯現,并且將主導未來的房地產發展大勢。

  據“城鎮化需求預測模型”測算,到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米,這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長,伴隨城鎮化和居民住房改善步伐放緩,2020年后中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在于,需求增長的同時,供應增長更快,導致供求關系從供不應求的“賣方市場”迅速轉變為供大于求的“買方市場”格局。

  預計2012-2014年城鎮住宅需求年均約12.7億平米(2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米),假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工,則房地產開發住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米,來自市場的供求可以說基本平衡。然而,考慮到還有“非房地產開發建設”、“城區擴大”以及“小產權房”等大量非市場性供應,將這些非正常供應加入到整個供應后,中國的城鎮住宅市場格局將明顯轉變為供過于求。

  城市化所創造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產走向的頹勢。未來10年,所謂“剛需”也就是每年城鎮首次置業的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米,假設剛需在全部新房成交中占比35%,則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比,也遠遠不如,降幅達5-20%。可見,未來中國的房地產僅靠所謂“剛需”根本無法撬動全國住宅銷量的持續快速增長。

  當前,全國住宅庫存積壓已達3億平方米,2012-2014年住宅市場已呈現明顯的供過于求態勢。預計到2017年,中國住宅市場才能重新恢復供求平衡,但最后不久中國房地產很快將走向2020年后的需求下滑年代。故未來中長期總體判斷,中國房地產市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉向清淡冷靜的買方市場,黃金增長年代恐將一去不復返。

  根據相關統計機構的預判,2012年全國新增商品房住宅需求為10億平米,預計2011-2020年十年間13億平米將是頂峰,全國全部新增商品住宅需求約120億平米,如此十年內中國商品住宅需求的年復合增長率將滑落至5%以內,這完全無法比肩過去十年年均20%以上的增長。從結構上看,前五年首次置業的剛需客戶仍是主力,后五年改善型需求占比將超過剛需客戶(55%的現有城市居民家庭住房面積仍低于30平米)。如此節奏和結構的迅速變化,開發商及其他相關利益主體不可不提前有所準備。

  趨勢三:新一屆政府對于房地產的調控將不會松手,而房地產調控的成效將從以往的屢屢失效走向成功!

  過去十年,房地產調控幾乎年年都被強調,但調控最終總是變成“空調”。但展望未來,政府對于房地產的調控肯定不會松手,房地產調控將從一而再再而三的失敗中逐步扭轉。

  眾所周知,每年的中央經濟工作會議都決定著來年的經濟政策走向。而新一屆政府開局之年的2012中央經濟工作會議,不僅關乎2013年,更是關乎整個新班子對于未來中長期的政策思路。2012年的中央經濟工作會議對于舉世關注的房地產業,會議只有一句話——“堅持房地產調控不動搖”。但這句話足以印證我們事先的猜測:本屆政府將不會再允許房地產市場過熱,也不會允許房地產價格再度失控。

  道理非常簡單:鐘擺不能一直往一個方向擺,一旦擺到頭必然要往回擺。上屆政府提出過許多好的理念,也做了許多好事,但在兩件事情上卻未免飽受詬病。一是改革的推進緩慢,甚至在某些方面出現了改革倒退。因此,新一屆政府重啟改革乃是必然。二是房地產調控。房地產在過去十年突飛猛進,但房價暴漲、十年調控無果也引發了社會對于政府的失望,房地產收益分配的不平衡更為大家詬病。18大報告145處提到“人民”,顯然要提醒全黨須牢牢記取“水能載舟、亦能覆舟”的教訓,真正落實以民為本的執政理念,方能繼往開來。

  而新一屆政府想要在民生上有所建樹,第一步可能就是以“新型城鎮化建設”為突破口,房地產開刀,在上屆政府無果的房地產調控上結一個大大的果子。如此,中央經濟工作會議才要求“堅持房地產調控不動搖”。再考慮到前面討論的中國房地產市場格局與增長態勢的變化,也就是說天時已變,政府尋求房價更加平穩、社會更加和諧、利益更加平衡的房地產調控目標,到今天真的有望逐步落地實現。

  趨勢四:房地產金融將繼續從單一依賴信貸資金繼續轉向社會融資規模的不斷擴大,而政府對房地產金融的監管也將從“增量監管”進入“存量監管”。

  2012年底,中國的M2接近100萬億,GDP接近50萬億,M2與GDP之比高達200%。巨大的貨幣供應帶來兩個看似矛盾的怪相:一是市場中貨幣流動性持續過剩;二是實體民營企業持續資金饑渴。前者反映出資金增量供應過剩的現象,后者反映出資金存量管理低效的現象。

  在此背景下,市場規律必然發力,金融創新不可避免。過去,企業的資金來源主要是銀行信貸,基本上是一棵樹上吊死,但到今天中國企業融資方式已發生重大轉變。從央行公布的融資總量數據看,目前人民幣貸款占比已經從06年80%的峰值降至56%;而包括委托貸款、信托貸款、銀行承兌匯票、企業債券等在內的社會性直接融資占比已經接近40%。這一變化直接導致以銀行信貸為主要統計口徑的廣義貨幣M2已越來越缺乏解釋中國經濟的能力,只有轉向包括更廣義貨幣供應的M3甚至M4才能更好地解釋中國經濟。

  以直接融資為主的金融創新得到了政府的肯定和鼓勵,就在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上,中央再次明確提出“適當擴大社會融資總規模”。社會融資總規模的擴大,具體到房企融資,最直接的變化就是房地產信托和房地產基金的快速崛起。據中國信托協會數據,2010年二季度中國房地產信托累計余額為3154億元,到2012年二季度房地產信托累計余額已高到 6751億元。而房地產基金在2012年也狂飆突進,即使按照保守估計也已突破2000億元,成為不少中小房企融資的重要渠道。

  所以,從房地產金融的角度看,未來社會融資總規模的占比還將不斷上升,而金融監管的大趨勢是,政府金融監管機構對傳統慣有的銀行間接融資渠道的監管力度將弱化,而對信托和基金等直接融資渠道的監管將強化。資金增量與資金存量相比較,政府對資金增量的管理相對簡單,可控性也相對較大,完全可以通過存量準備金率和新增信貸量來加以控制,但政府如何合理、有效地管理和疏導資金存量則明顯要求更加精細化,也更加需要管理藝術。目前,社會資金擁擠流向暴利行業。如銀行業,從來都是民間資本競相追逐的領域。但對于如住建部正在研究的保障房領域之類的“寡利領域”,如果缺乏具有誘惑力的利益引導來引導民間資本進入,最后的結果必然是無人問津。顯然,政府現在需要研究一些好的對策來管理中國的存量資金。

  趨勢五:在住宅房地產的價格變化上,不同城市的房地產市場將從“普漲時代”進入“分化時代”。

  基于限購的大背景下,去年市場普遍認為二線城市的房地產市場將遇冷,三線城市借力不限購的政策東風將會迎來新一輪春天。但隨著歲尾的臨近,市場的數據宣告了上述判斷的錯誤。沒有任何機構可以確保它的預測百分之百正確,但對客觀規律的尊重輔之以邏輯性的分析,這是我們能做到的。城市的聚集效應,或者說只有極富的國家才可以玩得起小城市。所以大的判斷是:一線城市的聚集效應將越來越凸顯;二線城市,尤其是區域中心城市的后發優勢顯現;三四線城市的不確定性越來越大。而支撐房地產市場健康發展的核心動力就是人流和資金流,人流和資金流越聚集的城市房地產市場才越有潛力。

  根據聯合國人口署預測,2010-2020年我國新增城鎮人口前20名的城市中,北上廣深均位列其中,同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內,上述14個城市共計將新增約3990萬人,按人均35平方米計算,新增住房需求共計14.0億平方米,約占十年間全國新建住房總需求的9%,占全國新增人口帶來的首置需求的23%。總體而言,一線城市潛在需求尤其是剛性需求強勁,但供應量不足,成交量在2012年高基數的基礎上難以大幅增長,價格上漲空間大;二線城市供求基本平衡,價格未來的走勢取決于經濟和人口的輻射力和吸引力;三線城市的供應量較大但潛在需求不足,價格下行風險逐漸暴露。

  趨勢七:住宅市場的屬性將從“商品時代”轉為“商品時代”與“產品時代”并重。

  過去十多年中國的房地產市場基本上是“開發商拿地就賺錢,購房人買房就賺錢,地方政府賣地就賺錢”,但未來這種所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。而且,未來房地產自身的行業細分將越來越細,住宅市場、寫字樓市場、商業市場的各自屬性也越來越明確。住宅產品原本只具備消費屬性,但在過去十多年由于投資品的稀缺,其投資屬性甚至于投機屬性彰顯,所以才出現“全民炒房”的畸形市場,甚至出現了“搏傻現象”。那時的房地產仍處于“商品時代”,但隨著市場不斷發展,住宅去投資化的趨勢已不可逆轉。

  未來趨勢,住宅房地產不可能完全擺脫商品屬性,但無疑會日益回歸其產品屬性,中國房地產也將從瘋狂的“商品時代”轉為“商品時代”與“產品時代”并重。筆者注意到,為了更好地迎接產品時代,有些企業(如綠城、龍湖、萬科等)已經走在前列。從2012年熱銷樓盤來看,產品的合理定位和市場節奏的精準把握才能有效地保證去化率。對于剛需客戶,“低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴求,萬科的15平米戶型是一種有益探索;對于改善型客戶,精裝提升品質、優化戶型結構更加重要;對于精品樓盤,關鍵點在于區位及環境優越,內外兼修支撐的豪宅品質。

  趨勢八:在地產投資上,投資理念將從“炒房時代”進入“資產配置時代”,商業地產的投資客群將從“安全性資本”轉為“理財型資本”,

  過去十多年北京商辦物業散售市場最具代表性的企業便是SOHO中國,從2006年朝外SOHO的23.32億銷售額,到2008年三里屯 SOHO的69.21億銷售額,再到銀河SOHO的接近200億的銷售額,都占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。熟悉SOHO中國客戶群的人士不難發現,最核心的客戶群是山西、陜北、鄂爾多斯等資源密集地區的煤炭企業主。也就是所謂的“安全性資本”,這類人群追求資產的安全性,注重資產的保值增值,對價格不敏感,并不追求高額的投資回報。但隨著煤炭市場的每況日下,再加上中央政府力推的煤炭資源整合,煤老板財富的幾何級數增長的時代也一去不復返了,所以安全性資本的購買力日趨萎縮。

  但這并不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞臺的中心,這些錢投資額度相對較小,但對價格和投資回報率非常敏感。這類人群對文化和品牌有明顯的偏好,工作時不喜歡被打擾,圈層網絡具有明顯特征,主要集中在EMAB班、各大會所和俱樂部。整體而言,未來商辦物業的散售市場整體在萎縮,中型客戶出現斷檔,小宗成交凸顯。

  中國的不動產投資大致經歷了三個階段:2005年-2009年第一個階段是“全民炒房時代”。典型事件便是謝國忠所經歷的“保姆辭職炒房”;2010年-2011年的第二個階段是“商業地產的黃金時代”。典型事件便是“北京CBD寫字樓租金漲幅全球第一”;第三個階段是“投資不動產證券化成為新趨勢”。

  隨著階段的不同,投資理念也在不斷升級。過去很長一段時間里,房地產的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言,推薦的產品僅是商辦物業,并沒有整體為客戶進行資產配置。所以只能是“賣藥的”,而非“醫生”。客戶從他那里購買產品更多是的是基于產品本身,而非基于彼此的信任。這種模式我們稱之為“產品驅動式營銷”,而未來的方向一定是“信任+產品的雙驅動模式”,甚至會升級為純的信任驅動模式。從客戶的角度而言,過去對自身的財富也沒有很好的配置,把雞蛋放在一個籃子里,即所有錢都用于炒房。未來投資者的錢將分為幾大類,如“母雞錢”和“雞蛋錢”,有些錢是用來保值的,有些錢是用來博取高收益的,即資產配置的概念。

  趨勢九:核心區位的寫字樓市場的投資與管理將從注重“增量資產”轉向更加關注“存量資產”。

  如果要盤點2012年中國商辦物業投資市場的里程碑事件,SOHO中國從“散售”轉向“自持”無疑是不可抹去的一筆。而眾所周知,潘石屹的營銷團隊在地產界是赫赫有名的,是什么樣的動力促使潘石屹“自己革自己的命”?除了對租售市場逆轉的判斷外,很重要的一個原因是北京四環以內很難再拿到新的土地。這不僅是SOHO中國面臨的困境,也是許多開發商面臨的難題。核心位置的土地供應已基本達到飽和,那未來的出路在哪里呢?

  上海市政府在這方面明顯走到了前列,他們提出“樓宇經濟”的概念,即對核心位置的存量寫字樓進行翻新改造,通過優質的辦公條件和合理的租金來吸引品質更高的企業入駐。通過租金的市場化手段來實現租客的輪換升級,再通過租客的升級提升地方政府的稅收收入。具體的案例如高和資本在上海靜安區以7.9 億元收購的中華企業大廈。以前這棟樓在靜安區屬于普通的乙級寫字樓,租客主要以中小型企業為主,樓的硬件品質和租客的租金承受能力都很有限。高和資本收購后,對大樓的外立面和辦公區硬件進行了重新改造,最關鍵點的是租客和運營管理進行了大幅提升,最終實現共贏。地方政府通過“樓宇經濟”有效增加了稅收,投資商通過“資產精裝修”實現了資產升值。

  不難判斷,隨著核心位置土地市場的越發緊俏,“樓宇經濟”的理念很快會在其他一線城市推廣。

  趨勢十:隨著城市保障房的推開以及農村土地制度改革的啟動,房地產的收益分配將從極端不公狀態轉向相對的公平改善狀態。

  過去幾年,城市保障房已經大步推開。據住建部保障司數據,2012年1-10月全國城鎮保障房安居工程建設新開工722萬套,基本建成505萬套,提前完成年度700萬套新開工任務目標。同時,2012年8月國土部在土地供應領域也對保障房進行了傾斜,提高了中小戶型商品房和保障房的供地比例,全國合計住宅用地供應總量為15.93萬公頃,其中保障性安居工程計劃用地4.76萬公頃,占比近30%。當然,之前有人說的保障房大躍進問題,其實大可不必。現在急轉彎是因為過去該拐彎的地方沒有拐彎。

  展望18大之后,筆者一直呼吁的農村土地制度改革也將啟動。2012年十八大報告中明確提出“多渠道增加居民財產性收入”,“改革征地制度,提高農民在土地增值收益中的分配比例”。2011年,全國農民平方米的征地收益不到30元,只占到政府出賣土地收益的不到2.7%,大約相當于農民家庭收入的6倍,未來的趨勢是大幅度提高農民征地補償。18大會議剛落下帷幕,一個提升10倍的征地補償標準就被提出,讓大家切切實實觸摸到了“讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果”的希望之門。筆者相信這還僅僅是開始,隨著房地產市場地不斷完善,第三次土地改革也將呼之欲出。

  簡言之,未來中國房地產將從以往只注重“效率優先”的時代,進入到相對的“公平時代”。過去十多年中國經濟好似一輛快速行進的列車,而車票就是房子。買房子的人財富量級扶搖直上,沒房子的人只能望房興嘆。展望未來十年,房地產的收益分配勢必將從極端不公狀態轉向公平改善狀態。房地產市場也會從單一的商品房市場轉向“商品房+保障房”的雙軌市場。保障房更多的是增加了市場供給,而第三次土地改革將極大地拉動需求。

  結束語

  如果以10年為一個時代的度量尺碼,下一個時代對于中國經濟和中國房地產來說,都將是特別值得期待的時代。在新的不一樣的季節里,誰將成為下一個時代的弄潮兒?歷史將證明,還是那些善于把握趨勢并勇于改革創新的人士。對于不動產投資人士,到底是“投資機會”還是“投資趨勢”?毫無疑問,機會固然不可忽視,但“趨勢”更值得信賴。

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