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中央再出“国五条” 房价调控锁定新建商品住房

    ■ 国务院常务会议出台“国五条” 释放坚持调控政策不动摇、力度不放 松的强烈信号

    ■ 会议要求扩大个人住房房产税改革试点范围,专家预计房产税试点城市将新增5至8个

    ● 各直辖?#23567;?#35745;划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

    ● 严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖?#23567;?#35745;划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。

    ● 配?#21672;?#26045;要与保障性安居工程项?#23458;?#27493;规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

    楼市调控如期升级,蛇年?#33322;?#21518;召开的第一次国务院常务会议,主要议题即是房地产市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(下称“国五条?#20445;?/P>

    新华社昨日就此发表评论称,在楼市上涨预期愈演愈烈之?#20445;?#22269;务院常务会议出台五项调控政策措施,再?#38382;?#25918;强烈信号,坚持调控政策不动摇、力度不放松,这无疑是扭转市场预期的及?#26412;?#25514;。

    明确五项具体政策措施

    2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道,这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。

    此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施:

    (一)完善稳定房价工作责任制。各直辖?#23567;?#35745;划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

    (二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖?#23567;?#35745;划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

    (三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套?#25512;?#36890;商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。

    (四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万?#20303;?#26032;开工630万套的任务。配?#21672;?#26045;要与保障性安居工程项?#23458;?#27493;规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

    (五)加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。?#24179;?#22478;镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。

    会议还要求,“进一步完善住房供应体系,健全房地产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。”

    “国五条”呈现三大亮点

    从措?#24378;矗?#27492;次国务院常务会议基本肯定了近年来的楼市调控措施:“住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施,对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨,发挥了关键作用。”

    会议同时提出,中国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。”

    通览会议提出的五项具体政策措施,“(各地)制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述,是其中亮点,其余多属重申。

    有业内人士称,此次国务?#33322;?#25151;价控制目标”锁定在“新建商品住房?#20445;?#38024;对的应该是部分城市此前在兑现房价控制目标时用保障房数据?#23433;?#27700;”的现象;而要求省级政府关注辖下城市房价,可能导致限购扩围;至于“扩大个人住房房产税改革试点范围?#21271;?#37325;申,这可能意味着试点扩围将在今年提速。

    值得注意的是,此前市场盛传的“二套房七成首付、贷款利率1.3倍”的调控新政,并未出现在昨日国务院常务会议会后的新闻稿中,新闻稿仅笼统表?#23613;把?#26684;实施差别化住房信贷政策”。

    “距离3月份召开的全国‘两会’只剩一周多的时间,本届政府任期也将满,这种承前启后的时刻通常不会出台重大的政策。但因房地产调控是本届政府对民众的?#20449;担?#36873;在这个时候出台调控政策也是不得已而为之。”一位不具名的消息人士表?#23613;?/P>

    个人住房房产税改革试点范围进一步扩大

    此次国务院常务会明确提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。有业内人士表示,这意味着继上海和重庆后,将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。

    上海财经大学公共管理学院教授胡怡建昨日表示,目前各个城市的房地产情况差异较大,一线城市涨幅很大,二三线则冷热不同,有些平稳,有些出现下调。结合这次扩大个人住房房产税试点范围的情况看,政府依然把个人房产税作为调控的手段,那些房价涨幅较大的城市,可能被纳入试点的范围。

    复旦大学住房政策研究中心主任陈杰提出,扩大个人住房房产税改革试点范围的城市可能有两类,一是近期房价反弹快速的;还有一些土地供应紧张的城市,需要通过征收持有税,改变其此前靠买地带来一次性收入的模式,开辟地?#35762;?#25919;收入的新途径。

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计,会有5-8个城市被纳入个人住房房产税改革试点范围,模?#20132;?#26159;根据上海和重庆的试点版本执行,各地的?#21496;?#20813;征税面积和税率有所不同。

    胡怡建也表示,从推行的版本来看,应该跳不出上海和重庆的?#20013;?#29256;本,只是各个地方会根据当地的住房条件、房价,对免征的面积和税率进行微调。

    值得注意的是,无论是上海还是重庆,个人房产税的版本都存在一定的问题,以上海版为例,?#20013;?#25919;策是对增量房进行征收,其回避了评估的问题,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

    胡怡建称,如果房产税要长期执行,不能永远把交易价格作为计税依据,而是有个可行的评估体系,对房价可能出现的上涨或下跌,做出合理的评估。

    新华社2月18日曾发表文章称,试点期间,房产税按住房交易价格为税基计算缴纳,这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移,房价变动在所难免,依“旧价”缴“新税”会越来?#35762;?#21512;理。房产税计税从“交易价”转向“现价”势在必行,住宅现价评估?#38469;?#20307;系还有待建立。

    该报道透露,目前武汉市房管、地税等部门联合探索,利用房地产估价与信息?#38469;?#36827;行房地产税收评估,为房产税进一步推开创造?#38469;?#26465;件。

    仅有?#38469;?#26465;件还不够,立法也需要?#24179;?#26032;华社2月18日的文章称,多位专家认为,与1986年国务院颁布的房产税暂行条例不同,目前房产税试点征税范围和计税依据都有明显变化。而按照税收法治原则,税收根本要素变更必须由法律来规定,不能仅停留在地方发文阶段。“现阶段关于房产税的立法还没有全?#23458;?#25104;,应该在基础性?#26041;?#23436;成后再扩大试点范围。”

    胡怡建还提到,如果把个人房产税作为调控的手段之一,还必须简并房地产交易过程中的各项税收,减掉一部分交易?#26041;?#30340;税收,降?#25512;?#36890;购房者的买房成本。事实上,在卖家强势的情况下,增加税收,只会令更多的成本转嫁到购房者身上,推高房价。

    胡怡建说,房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行,要有合理的制度设计,而不应仅仅是增加一个新的税种。

    限购“扩围”成为调控房价长期手段

    除了房价控制目标,此次国务院常务会议还重申将“坚决抑制投机投资性购房”、?#25226;?#26684;实施差别化住房信贷政策”。

    对于已实施限购措施的直辖?#23567;?#35745;划单列市和省会城市,“国五条”要求,其在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。而对于其他城市房价上涨过快的,国务院此番还要求省级政府“应要求其及时采取限购等措施”。有业内人士分析,?#21496;?#24847;味着省级政府可能会推出一些限购措施。

    中国房地产业协会副会长朱中一说:“这是从严的表现,体?#33267;?#20004;个层次的要求,一是继续严格执行既有的限购政策,二是意味着限购范围有可能扩大。”

    而事实上,在过去两年,广东、浙江、江苏等地,不在“直辖?#23567;?#35745;划单列市和省会城?#23567;?#20043;列的城市中,执行限购政策的也不少。当时即有业内人士猜测,可能是省级政府在调控压力下,敦促辖下城市发力调控的?#20174;场?/P>

    某国企开发商表示,寄希望于全国“两会”?#38498;?#25918;开限购政策的开发商,希望或将落空。“限购俨然已经成为调控房价的长期手段。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

    21世纪不动产分析师罗寅申则认为,针对当前房价走势,一些房价反弹幅度较大的城市,近期出台进一步?#25112;?#29616;有政策的概率大增。

    房价控制目标锁定“新建商品住房”

    “国五条”有关房价控制目标的表述,有别于2011年1月26日国务院常务会议推出的“国八条”。“国八条”中提及的“房价控制目标?#20445;?#25351;向的是“新建住房”。

    某国企开发商解释,过去提“房价控制目标”指的是“新建住房价格?#20445;?#36825;?#24378;?#20197;包括保障房的。而保障房价格低,所以均价很好控制,政府工作好做。现在提新建商品住宅控制目标,则意味着保障房的成交数据很难被计入。

    但21世纪不动产分析师罗寅申担心,不排除部分城市的房价调控目标?#26377;?011年时的宽松设置,导致最终公布的“控制目标?#21271;?#25104;“涨价标准”。

    还有业内人士指出,2011年基本上各地级?#23567;?#21439;级市都出台了房价控制目标,但“国五条”中,被要求公布房价控制目标的,只是“各直辖?#23567;?#35745;划单列市和除拉萨外的省会城?#23567;薄?/P>

    刚刚闭幕的地方“两会”上,少有省市公?#35745;洹?013年的房价控制目标?#20445;?#36825;迥异于2011年的情况。按住建部此前公布的数据,截至2011年3月31日,据各地住房城乡建设部门上报汇总,全国657个城市(包括287个设区城?#23567;?70个县级市)中,已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占?#20219;?2.5%。

    “建立健全稳定房价工作的考核问责制度”这一表述的威力也有待观察。某上市公司营销总监透露,去年11月,区房管?#33267;?#23548;曾打电话给他,委婉问询项目的成交情况,是否有高价楼盘成交等。领导比较关注重点板块中价格相对高、价格变动大的楼盘。该营销总监提及,以前有过为了控制房价暂缓发放高价楼盘预售证的情况。

    外来人员将纳入当地住房保障范围

    国务院常务会议要求,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万?#20303;?#26032;开工630万套的任务。这一数据?#28909;?#24180;底住建部公布的2013年保障房计划?#30452;?#22686;加了10万套和30万套,业内人士认为,这意味着今年保障房建设的力度将进一步加大。

    会议还要求,2013年年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。国务院发展研究中心副研究员刘卫民说:“随着我国流动人口规模达到2.3亿人,外来务工人员的扩面问题迫在眉睫。”

    据记者了解,部分地方在制定保障房建设和配置计划?#20445;?#36739;少考虑非户籍常住人口的需求,出?#30452;?#38556;房闲置与住房困难人群并存的局面。有专家称,住建部在2012年工作会议上,对此已经提出要求,但上升到国务院常务会议这一层面提出这一要求,释放的信号更为强?#25671;?/P>

    从今年开始,全国各地保障房将迎来交付、入住高峰,但?#29575;?#20303;行等基本生活设施配套与保障房“?#24067;?#20132;?#21544;?#38388;仍有“时差”。此次国务院常务会议提出,配?#21672;?#26045;要与保障性安居工程项?#23458;?#27493;规划、同期建设、同时交付使用。

    一位国企开发商说,上海很早就要求,保障房和商品房的配套?#23478;?#21516;时交付,否则就拿不到预售证和交付使用证。上述国企开发商负责的保障房项目包含动迁房、经适房和公租房,销售总额20亿元。

    一位央企开发商也提到,很多地方?#23478;?#27714;配套和保障房同步交付。该公司的项目遍布多个一二线城市,都有此类同步的要求。但相较而言,上海的执行力度大。

    评论?#21495;?#36716;房地产市场预期的及?#26412;?#25514;

    在楼市上涨预期愈演愈烈之?#20445;?0日举行的国务院常务会议出台五项调控政策措施,再?#38382;?#25918;强烈信号,坚持调控政策不动摇、力度不放松,这无疑是扭转市场预期的及?#26412;?#25514;。

    自2012年四季度以来,部分地区放松调控的意愿有所增强,出?#33267;?#20303;房成交量价齐升的势头,不能不引起人们的关注。特别是进入2013年以来,部分热点城市和区域中心城市交易量?#20013;?#25918;大,房价反弹趋势明显,加之一些不实信息的误导,市场预期出现变化,部分城市非理性购地购房现象有所抬头。如不及时采取针对性措施,强化调控政策,有可能形成房价过快上涨并向更多地区蔓延之势,不仅严重影响已经取得的调控成果,还会加剧今后调控工作难度。

    当前,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

    此次国务院会议出台五项调控政策,既体现出政策的连续性,又具有针对性。以限购政策为例,既强调“已实施限购措施的直辖?#23567;?#35745;划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施?#20445;?#21448;提出新的要求:“其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施”。

    以“完善稳定房价工作责任制”为例,要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,是既有政策的重申,但是加上“按照保持房价基本稳定的原则”为前提,则是针对一些城市房价控制目标暴露出的问题从严要求的体现。

    房地产市场,一头系着民生,一头连着国计,决策者应当有突?#35780;?#30410;固化藩篱的勇气和智慧,加快构建符合我国国情、系统配?#20303;?#31185;学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系,让住有所居的目标早日实现。
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